Können Flächen in der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen für Alterswohnungen beansprucht werden, wenn die Trägerschaft nicht die Gemeinde oder der Gemeindeverband ist, also eine private Trägerschaft ist? Kann eine solche Anlage unter privater Trägerschaft in der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen konform sein?

Diese Fragen stellen sich immer häufiger, da das Wohnen im Alter für private Trägerschaften ökonomisch interessant wurde und die Gemeinden sich auch gerne von dieser Aufgabe entlasten.

1. Bau- und Nutzungsordnung

Ausgangslage für die Beurteilung der Zonenkonformität von privat getragenen Alterswohnungen sind zunächst die Vorschriften in der kommunalen Bau- und Nutzungsordnung. Diese Vorschriften können den möglichen Zweck der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen präzisieren und auch einschränken. Sind Wohnungen generell nicht zugelassen, so stellt sich die Frage nach der Zonenkonformität in einer solchen Zone in der Regel nicht.

Häufig sind die Zonenvorschriften aber offener formuliert. Danach dürfen in diesen Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen nur öffentliche oder öffentlichen Zwecken und Interessen dienende Werke erstellt werden. Private Vorhaben sind nicht zulässig, auch nicht als provisorische, mit Beseitigungsrevers belastete Bauten.

2. Öffentlichen Interessen dienende Anlagen

Öffentliche und den öffentlichen Interessen dienende Anlagen sind beispielsweise Schulhäuser, Spitäler, Gefängnisse, öffentliche Verwaltungsgebäude, Alters- und Pflegeheime. Zu den in öffentlichen Interessen liegenden Bauten und Anlagen gehören aber auch Bauten privater Bauherrschaften, die im weitesten Sinne Aufgaben des modernen Leistungs- und Sozialstaates wahrnehmen helfen. Daher gehören auch Schwimmbäder, Sportanlagen, Schrebergartenanlagen etc. zu solchen im öffentlichen Interesse stehenden Bauten. Privater Wohnungsbau, auch wenn er staatlich gefördert wird, dient gemäss Bau- und Planungsrecht aber nicht dem öffentlichen Zweck.

Die Zone für öffentliche Bauten und Anlagen sichert den Landbedarf, auf den das Gemeinwesen für die Erfüllung seiner öffentlichen Aufgaben durch Erstellung von Bauten und Anlagen angewiesen ist.

3. Alterswohnungen / Zonenkonformität

Gemäss Rechtsprechung ist anerkannt, dass es sich bei Alters- und Pflegeheimen um Bauten und Anlagen im öffentlichen Interesse handelt. Angesichts ihrer Zweckbestimmung und ihres eng funktionalen Zusammenhangs zu Alters- und Pflegeheimen werden auch Alterswohnungen in der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen grundsätzlich als zonenkonform erachtet. Allerdings sind Alterswohnungen in der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen nur zulässig, wenn sie mit einem Pflegeheim in einem örtlichen und funktionalen Zusammenhang stehen.

4. Voraussetzungen

Für die Zonenkonformität von Alterswohnungen in der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen ist entscheidend, dass öffentliche Bedürfnisse befriedigt werden und das Alters- und Pflegeheim, resp. die Alterswohnungen einem allgemeinen Benutzerkreis offenstehen. Voraussetzung für die Zonenkonformität ist also, dass die Alterswohnungen nicht im Eigentum abgegeben werden, sondern mit einem Mietvertrag, welcher allenfalls kombiniert ist mit einem Pflege- oder Betreuungsvertrag.

Die Zonenkonformität setzt auch voraus, dass die Alterswohnungen in Bezug auf die Grösse dem Zweck dienen und dieser Zweck ist dauernd sicherzustellen. Dies kann mit weiteren Vorschriften über das Mindestalter der Bewohner oder Nutzungsbeschränkungen, welche im Grundbuch angemerkt sind, gewährleistet werden.

5. Trägerschaft

Werden diese Voraussetzungen erfüllt, kann die Wahrung der öffentlichen Aufgabe unabhängig der Trägerschaft beurteilt werden. Auch private Bauherrschaften können öffentliche Aufgaben wahrnehmen. Relevant ist lediglich, ob primär wirtschaftliche Interessen der Bauherrschaft oder Trägerschaft verfolgt werden oder ob damit der öffentlichen Aufgabe der Altersbetreuung und des Wohnens im Alter gerecht wird. Dieser Zweck der Überbauung mit Alterswohnungen ist mit einem angepassten Projekt und entsprechenden Massnahmen sicherzustellen. In diesem Fall kann auch eine private Trägerschaft das betreute Wohnen im Alter betreiben. In diesem Fall sind Alterswohnungen in der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen zonenkonform.