Endlich haben Sie Ihre Traumwohnung gefunden! Doch dann kommt die grosse Ernüchterung: Der Vermieter macht zur Bedingung, dass Sie die Wohnung mitsamt Möbeln übernehmen. Ist das erlaubt? – Nein, grundsätzlich nicht. Trotzdem sind sogenannte Koppelungsgeschäfte in der Praxis sehr verbreitet. Als Mieter sind Sie solchen untergejubelten Verpflichtungen aber nicht schutzlos ausgeliefert.

Das Phänomen ist zwar nicht neu, aber es scheint sich mit der zunehmenden Verknappung des Wohnraums zuzuspitzen: Mietern werden in Mietverträgen Verpflichtungen übertragen, die mit den gemieteten Wohn- oder Geschäftsräumen eigentlich nichts zu tun haben. Die Verpflichtung zur Übernahme einer Waschmaschine ist da noch das harmloseste Beispiel.

Koppelungsgeschäft

Sieht der Mietvertrag vor, dass der Mieter gegenüber dem Vermieter eine Verpflichtung übernehmen muss, die nicht direkt mit dem Mietobjekt zusammenhängt, wird dies als Koppelungsgeschäft bezeichnet. Als solche Koppelungsgeschäfte gelten zum Beispiel die Verpflichtung des Mieters, das Mietobjekt selbst oder darin befindliche Möbel zu kaufen, Aktien zu erwerben oder einen bestimmten Versicherungsvertrag abzuschliessen.

Zulässige vs. unzulässige Koppelungen

Es gibt zulässige und unzulässige Koppelungsgeschäfte. Unzulässig sind Koppelungen dann, wenn sie dem Mieter aufgedrängt werden. Davon ist auszugehen, wenn der Mieter das Koppelungsgeschäfts nicht eingehen würde, wenn der Mietvertrag nicht davon abhängen würde. Geht der Mieter die (zusätzliche) Verpflichtung demgegenüber freiwillig ein, ist das eine zulässige Koppelung.

Die Abgrenzung von Freiwilligkeit und Unfreiwilligkeit ist öfters schwierig. Es kommt auf die Umstände des Einzelfalls an. So kann zum Beispiel die Verpflichtung zum Kauf von Möbeln auch ein zulässiges Koppelungsgeschäft sein, wenn der Mieter aufrichtig an deren Übernahme interessiert ist und kein übersetzter Preis dafür verlangt wird. Ebenso zulässig sind etwa Vereinbarungen, wonach ein zum Mietobjekt gehörender Parkplatz übernommen werden muss oder Anteilsscheine der vermietenden Wohngenossenschaft gezeichnet werden müssen.

Nichtigkeit

Aufgedrängte Koppelungsgeschäfte sind nichtig. So stellt es Art. 254 OR fest, wonach ein Koppelungsgeschäft im Zusammenhang mit der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen nichtig ist, wenn der Abschluss oder die Weiterführung des Mietvertrages davon abhängig gemacht wird und der Mieter dabei gegenüber dem Vermieter oder einem Dritten eine Verpflichtung übernimmt, die nicht unmittelbar mit dem Gebrauch der Mietsache zusammenhängt. Nichtigkeit bedeutet, dass die gekoppelte Verpflichtung (nicht aber der übrige Mietvertrag) unwirksam ist. Das wiederum heisst, dass der Vermieter sie nicht durchsetzen kann.

Aus der Nichtigkeitsfolge ergibt sich für den Mieter folgende gute Nachricht: Der Mietvertrag inklusive Koppelungsgeschäft kann bedenkenlos unterzeichnet und die Miete angetreten werden. Denn die Nichtigkeit des Koppelungsgeschäfts kann auch danach noch geltend gemacht werden und der Mietvertrag bleibt trotzdem bestehen.